Меню

Оценка и методы оценки земельного участка

Оценка и методы оценки земельного участка

Содержание

  1. Оценка земель: определение и законодательство
  2. Актуальность оценки: когда и кем определяется
  3. Агроэкологическая оценка
  4. Экономическая оценка
  5. Экспертная оценка
  6. Отчет об оценке
  7. Стоимость
  8. Содержание документа

Дорогие читатели! Для решения именно Вашей проблемы — звоните на горячую линию 8 (800) 350 34 85 или задайте вопрос на сайте. Это бесплатно.

Оценка ЗУ представляет собой расчетную/экспертную оценку стоимости объекта недвижимости, либо цены права аренды, которая проводится уполномоченным лицом или сертифицированным специалистом по оценочной деятельности на рынке недвижимости.

Оценка земель: определение и законодательство

В ходе проведения оценки земельного участка субъекты оценочной деятельности должны опираться на нормы ФЗ-135 от 1998 года, а также различные стандарты оценочной деятельности (в частности, ФСО 1,2,3,7), утвержденные приказами Минэкономразвития.

Оценка земельных участков должна учитывать требования локальных нормативных актов в зависимости от целей проводимого анализа: получение ипотечного кредита (законодательство в области банковского кредитования), заключение договора купли-продажи (гражданское законодательство) и пр.

Актуальность оценки: когда и кем определяется

Оценка земельных участков всегда производится на определенную дату. Это связано с тем, что рынок недвижимости достаточно динамичный и оценка, произведенная полгода назад, может утратить свою актуальность.

В отчетах об оценке всегда указывается дата проведения анализа и сроки актуальности информации, приведенной в отчете. Обычно этот период составляет не более года, после чего оценку необходимо обновить.

Для получения актуальной оценки участка нужно учитывать наличие инженерных коммуникаций, их качественный/количественный состав, возможности подключения к коммуникациям, инвестиционные планы по застройке прилегающей территории и непосредственно оцениваемой земли, данные геодезических и геологических исследований.

Актуальность оценки определяется сертифицированным оценщиком на рынке недвижимости и привлеченными им к работе экспертами.

Агроэкологическая оценка

Агроэкологическая оценка земель – это комплексная оценка возможности произрастания на землях определенных сельскохозяйственных культур с учетом агроэкологических условий конкретного участка.

Наиболее важным параметром, который оценивается в ходе агроэкологического исследования, это плодородие почв. В результате анализа эксперты определяют выгоды от возделывания определенной культуры на данном участке.

Без такой оценки инвесторы могут потерпеть убытки от засевания определенной культурой участка, который не пригоден для ее выращивания.

В число задач, которые решаются в ходе агроэкологической оценки входят:

  • идентификация агрономически значимых критериев с учетом конкретной сельхозкультуры;
  • определение ландшафтных связей между ними;
  • анализ особенностей энергомассопереноса;
  • анализ ландшафтно-геохимических потоков;
  • проведение экономической оценки (цена участка, прибыль с одного гектара и т.д.);
  • социоэкологическая оценка;
  • эколого-экономическая оценка.

Экономическая оценка

Экономическая оценка земельных участков отражает их хозяйственную ценность и потенциальный эффект от использования.

Обычно под экономической оценкой подразумевают рыночную.

Оценка стоимости земли – это процедура определения ценности земли в денежном исчислении с учетом потенциально возможного и реально приносимого дохода участка, которая определяется на определенный момент времени с учетом функционирования конкретного рыночного сегмента.

Другими словами рыночная оценка позволяет понять, за какую цену может быть продан данный участок в условиях свободного рынка в данный момент времени.

В процессе оценки учитываются как специфические факторы ценообразования земельных участков, так и макроэкономическая/микроэкономическая конъюнктура.

Экономическая оценка земельных участков обычно учитывает местоположение земли, ее целевой предназначение, физические параметры земли, соотношение спроса/предложения, характера предложения/уровня конкуренции на рынке недвижимости, ожидаемой величины дохода от эксплуатации земли, срока окупаемости. Важно понимать, что рыночная оценка всегда очень динамична и при изменении целевого назначения участка она также меняется.

Нередко под экономической оценкой понимают рыночную стоимость права аренды. Она зависит от правового статуса арендатора, срока действия договора, наличия обременений и сервитутов, прав иных лиц на объект. Данная стоимость также определяется величиной, продолжительностью и вероятностью доходов от аренды недвижимости при наиболее эффективном использовании участка.

Одна из разновидностей экономической оценки — кадастровая оценка. Она производится по заказу муниципальных властей выбранными ими оценщиками.

Ключевая цель кадастровой оценки – налогообложение собственников участков и определение ставок аренды земель из муниципального фонда.

Данный вид оценки максимально приближен к рыночной, но может отличаться от нее в большую или меньшую сторону. Если кадастровая стоимость существенно отличается от рыночной, то собственник вправе оспорить ее в судебном порядке.

Источник

Оценка стоимости земли, кадастровая оценка земли в московской области

Оценка участка земли – востребованная процедура, многие люди и компании обращаются к услугам специалистов. Процесс достаточно сложен, поэтому без поддержки профессионалов в дальнейшем просто не обойтись.

Для чего потребуется экономическая оценка земли?

Перечислим несколько вариантов, когда необходима экономическая оценка земли:

  1. Осуществление сделок купли-продажи земли. Если сложно самостоятельно установить справедливую стоимость, то не обойтись без привлечения профессионалов.
  2. Передача в аренду. Важно назвать оптимальную плату за использование участка, с учетом его назначения и применения.
  3. Раздел. Оценка стоимости земли в Московской области позволит определить оптимальную схему.
  4. Выкуп государством. Важно установить стоимость, чтобы предложить компенсацию.
  5. Передача в качестве залога для банка. Финансовая организация должна точно знать цену имущества, которое будет выступать в качестве обеспечения.
  6. При страховании недвижимости для выявления размера взносов и возмещения.
  7. Определение кадастровой стоимости и ее оспаривание. Прежде всего, она используется для начисления налогов, применяется и для ряда других процессов.
  8. Выявление убытков государства в результате неправомерных действий.
  9. Оценка земли для наследства. Во время этой процедуры тоже потребуются данные о точной стоимости.
Читайте также:  Какое сварочное оборудование вы можете купить в интернет магазине Планета сварки в Кемерово

Это только несколько направлений. Существует отдельно общая оценка земли, которая учитывает множество показателей. Вне зависимости от выбранной методики и целей, всегда нужно обращаться к профессионалам за поддержкой, только они смогут оказать квалифицированную помощь.

Правовая оценка земельных участков

Существует ряд отдельных направлений, которые нацелены не на установление цены на рынке, а на выявление других параметров. Среди них – правовая проверка земельных участков. Для чего она проводится и какие этапы входят в нее:

  1. Определение наличия права собственности на землю у продавца.
  2. Поиск возможных обременений, не находится ли участок в залоге.
  3. Выявление документальных и фактических границ земельного участка.
  4. Установление типа земли, для каких целей их можно использовать.
  5. Нет ли ограничений, которые препятствуют продаже.
  6. Проверка документов, подготовка договора для сделки.
  7. Поиск проблем, которые могут возникнуть.

Получается, что правовая проверка – это сбор всей информации об участке, чтобы определить безопасность совершаемой сделки. Учитывая всю сложность подобной процедуры и большое количество проблем, которые часто возникают у новых владельцев, стоит запросить подобную услугу. Специалист проверит все нюансы и предоставит максимум данных.

Цены на оценку земли

Оценка земельного участка от 3 дней стоимость от 7000 рублей

Кадастровая оценка земли в Московской области.

Процедуру стоит выделить в отдельную категорию. Она проводится через определенные промежутки времени для получения наиболее актуальной информации. С какими целями используются данные:

  1. На основе информации в кадастре происходит начисление налогов.
  2. Эти данные могут использоваться в процессе раздела.
  3. Они могут пригодиться еще при ряде процедур.

Как обычно проходит весь процесс оценки земельного участка?

  1. Вы обращаетесь в Росреестр или в Кадастровую палату.
  2. Предоставляете пакет документов.
  3. Специалисты осуществляют расчет.
  4. Они предоставляют данные.
  5. Полученная информация вносится в базы.

В последнее время часто рыночная оценка стоимости земельного участка дает несколько иные результаты, чем кадастровая. Разница может быть существенной. Поэтому так важно своевременно провести проверку параметров после выполнения процедуры.

Как быть, если показатели отличаются? Вам необходимо подать заявление в специальную комиссию для оспаривания. Направить его можно в течение 6 месяцев после проведения процесса, обратите внимание на данный факт!

В комиссии запрос рассматривается, происходит проверка данных. Часто сотрудники отказывают в изменении информации и не признают факта ошибки. В таком случае выход только один – обратиться в суд.

Рекомендуется провести независимая оценку кадастровой стоимости земли. Она осуществляется сторонней компаний, которая определяет рыночные показатели. Подготавливается заключение, его можно приложить к исковому заявлению.

Документы, полученные в процессе оценки земли и земельного участка, выступают в качестве важного доказательства. С большой вероятностью суд вынесет положительное решение и обязует организацию сделать поправки в базе.

Оценка лесных земли

Это отдельная категория, которая направлена на получение множества параметров. Процедура зависит непосредственно от задач, которые были поставлены перед специалистами изначально.

Определение стоимости земли данной категории более сложное. Необходимо выявить цели использования земли, исходя из этого устанавливаются следующие параметры:

  1. Структура насаждений, состав по породам древесины.
  2. Наличие транспортных путей в исследуемой зоне, каких-то объектов инфраструктуры.
  3. Обеспеченность рабочей силой, если будут проводиться какие-то операции.
  4. Рельеф местности.
  5. Состав грунта.
  6. Масса других показателей, подбираются они индивидуально.

Оценка дома и земли в Москве

Можно установить не только стоимость участка, но и сооружений, которые находятся на нем. За счет этого определяется полная цена в случае продажи или совершения иных действий.

Как осуществляется комплексная оценка земли и объектов недвижимости?

  1. Клиент приходит непосредственно в компанию.
  2. Передает документы для их изучения.
  3. Заключается соглашение.
  4. Ставятся задачи.
  5. Специалисты собирают как можно больше информации.
  6. Они могут выехать непосредственно на место.
  7. Учитывают все параметры, в том числе использование земли, тип сооружений на ней, удаленность от крупных населенных пунктов и т. д.
  8. Устанавливают рыночную стоимость, которая могла бы считаться справедливой при продаже.
  9. Передают клиенту подготовленное заключение, в нем отражена вся информация.

На деле весь процесс занимает у специалистов не так много времени. За счет четкой организации процедуры можно ускорить ее. Сотрудники учитывают все нюансы, удается предоставить максимально точные данные.

Независимая оценка стоимости доли земли и всего участка

Важно, чтобы процедура осуществлялась в независимом формате. Данный факт обеспечивает достоверность результатов, заключение можно использовать в государственных органах. Как добиться этого?

  1. Компания не должна быть связана с заказчиком.
  2. Организация не может отстаивать его интересы, а только выражает объективное мнение.
  3. Сотрудники не должны искажать информацию.
  4. Специалисты опираются только на те данные, которые были получены в процессе.

Если потребовалась оценка земли для нотариуса или других целей, то важно привлечь к данному процессу надежную организацию. Идеальным решением станет «Независимая оценочная компания». Фирма готова предоставить полный спектр услуг и оперативно справится со всеми задачами. Если потребовалась профессиональная помощь, то обращайтесь к нам!

Преимущества «Независимой оценочной компании» при заказе оценки земли:

  1. Квалифицированные специалисты с огромным опытом.
  2. На всю процедуру затрачивается минимум времени.
  3. Вы сможете получить профессиональную поддержку.
  4. Всегда предоставляются точные данные.
Читайте также:  Аренда складского оборудования в Москве

Необходимые для оценки земельного участка документы

Для начала работы по оценке земельных участков нашим специалистам необходимо получить первичный пакет документов от заказчика. Достаточно предоставить копии документов любым удобным способом (лично, электронная почта):

  • Удостоверение личности заказчика/владельца земельного участка.
  • Документы, подтверждающие право владения земельным наделом и/или постройками.
  • Кадастровый и геодезический планы земельного участка.
  • Записи из государственного регистра о категории земельного участка.
  • Сведения о кредитах и ипотеках, оформленных под залог земельного участка или строений на земельном участке.
  • Планы инженерных коммуникаций, находящихся на земле.
  • При наличии — договор на аренду земельного участка.

Мы оказываем услуги по кадастровой оценке стоимости участков земли по Москве и Московской области, а также в различных регионах России.

Чтобы заказать оценку в Москве и Московской области, а также в различных регионах России звоните:

Источник



Независимая оценка земли в Москве и Подмосковье

Независимая оценка земли, являясь особым направлением в оценке недвижимости, рассматривает в качестве объекта оценки только сам земельный участок без учета расположения на нем каких-либо возведенных объектов. То есть участок рассматривается как незастроенный. Конечно, часто это утверждение является только предположением, но оно необходимо, чтобы выделить стоимость земли из стоимости всего комплекса объектов недвижимости, расположенных на данном участке.

Влияние правового положения участка на его стоимость

Если в отношении застройки участка можно принять некоторые предположения, то в отношении разрешенного использования земли так поступить нельзя. Любой земельный участок имеет свое разрешенное использование, и, если на нем построено здание в пять этажей, то это не означает, что купив этот участок на нем можно построить здание в десять этажей. У участка есть свое назначение, а изменение этого назначения (или существенное изменение параметров существующих объектов) не всегда возможно в силу многих ограничений и правил, регулирующих рынок недвижимости.

Именно по этим причинам и из-за особого статуса недвижимого имущества в экономической жизни общества, оценка земли не может быть проведена в отрыве от анализа правоотношений вокруг данного объекта. Ведь согласно российскому законодательству все права на недвижимое имущество, и на земельные участки в том числе, должны быть зарегистрированы в «Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в котором права на участок описаны и удостоверены.

Оценка отдельных прав

Обычно от независимого оценщика требуется определить либо рыночную стоимость самого земельного участка, либо рыночную стоимость права аренды участка, или рыночную величину ставки арендной платы. Безусловно, это совершенно различные объекты оценки и заказчику, прежде чем заключать договор с оценочной компанией, нужно точно определиться — что он хочет оценить и как он будет использовать результаты оценки.

Для незастроенного участка, чаще всего, определяется рыночная стоимость права собственности. Но право собственности не единственный вид прав, которые обращаются на земельном рынке. Аренда земли — важная юридическая форма оборота земельных участков, а оценка стоимости права аренды земельного участка — необходимая часть сделки по переуступке прав аренды. Стоимость права аренды определяется договором аренды, ведь именно заключенный и вступивший в силу договор аренды земли является источником оцениваемого права. Важные условия договора — такие как величина арендной платы, порядок проведения платежей, разрешенное использование участка, особые условия, например, возможность выкупа участка — сильно влияют на стоимость права аренды.

Самостоятельная оценка стоимости земли

Разумеется, для оценки земельного участка лучше всего обратиться к профессиональным оценщикам — это их работа и они являются специалистами в этом деле. Но часто случаются ситуации, когда собственнику необходимо быстро и самостоятельно оценить стоимость своего участка. Здесь мы остановимся на способах обработки ценовой информации, которую наши клиенты используют для формирования своего представления о стоимости оцениваемого участка. Как правило, это предложения о продаже похожих участков, опубликованные в интернете. С самого начала нужно сказать, что цена, которая стоит в предложении на продажу, не есть рыночная стоимость этого участка, потому что цена сделки купли-продажи и первоначальна цена, по которой собственник хотел продать объект, могут отличаться очень существенно. Отличие цены предложения от цены сделки называется уторговыванием, а определение величины поправки на уторговывание является одним из этапов любой оценки методами сравнительного подхода.

Сколько можно выторговать у продавца? Все зависит от многих причин, но наиболее важной является прогнозируемая динамика рынка. Если цены на рынке растут, то вряд ли продавец согласится на большие скидки, на растущем рынке скидка 5% — уже много. Другая ситуация складывается если рынок падает, тем более если падение носит фундаментальный характер и прогнозы на рост рынка отсутствуют. В этом случае, как правило, возникает вот какая ситуация. Продавцы не снижают резко цены в предложениях на продажу, поскольку не готовы сразу отказаться от значительной части своих доходов, на которые ранее они рассчитывали, но при общении с реальным покупателем они готовы сделать очень существенные уступки, поскольку риск срыва сделки — очень существенный фактор и при этом исходе продавец не получает ничего, а дальнейшая экспозиция участка на рынке в условиях падения цен все равно приведет к уменьшению его выручки. Поэтому разница между ценами предложений и ценами сделок на падающем рынке может исчисляться десятками процентов (в период острой фазы кризиса в 2009 году эта величина доходила до 50%), именно поэтому определение этой величины является таким важным моментом в оценке земли и незастроенных земельных участков.

Читайте также:  Газовая колонка BaltGaz Classic 10

Частые вопросы

Вопрос: Земля, которую я хочу оценить, по документам является землей сельхозназначения, но в ближайшее время ее переведут в земли поселений под коттеджное строительство, будет ли учтено это обстоятельство при проведении оценки?

Ответ: Да, можно провести оценку с учетом перспективы перевода земли в категорию земель поселений, это можно сделать введя в отчет предположение, что соответствующие документы будут оформлены и земля действительно будет переведена в иную категорию. Но использование такого отчета будет ограничено, ведь он будет основан на весьма серьезном предположении и не будет в полной мере соответствовать фактическому положению дел. Такой отчет можно использовать, например, при продаже этого участка, если покупатель и продавец полностью уверены, что такой перевод состоится, но использование отчета в других целях может оказаться затруднительно.

Вопрос: Как повлияет на оценку стоимости земли наличие на оцениваемом участке полуразрушенного здания, если есть свидетельство о регистрации права на здание?

Ответ: Прежде всего, объектом оценки будет не земельный участок, а объект недвижимости, состоящий из участка и расположенного на нем здания. Не так важно, что здание практически разрушено, важно, что существует законное право на него, в оценке недвижимости юридическое положение объекта, зачастую, определят больше, чем его физические характеристики. Что касается влияния этого здания на величину стоимости, то многое будет зависить от его возможного наилучшего использования. Если оценщик придет к выводу, что его нужно сносить, то затраты на снос и вывоз остатков будут уменьшать стоимость, но нужно еще обратить внимание на подведенные коммуникации — они могут иметь стоимость, это также нужно учитывать. Подробнее об оценке зданий и оценке земельных участков смотрите эти ссылки.

Источник

Оценка земли

Что такое оценка земли или участка?

В наши дни земельный надел, порой, равнозначен мешку золота. Такое имущество ценится особенно высоко. Правда, стоимость зависит от десятка факторов индивидуальных и условных. Месторасположение, наличие коммуникаций (или возможность их подключить), спрос на местность — это действительно важно. Земля — идеальное вложение средств, к которому стремятся организации и частники для обеспечения безбедного существования (инвестирования) или приобретения ради постройки дома, коттеджа и т. д. Кадастровая оценка земель поможет купить или продать, сдать во временное использование участок. Даже такие процессы, как развод супругов и раздел наследства не обходятся без нее.

Услуга Средняя стоимость
Консультация юриста или адвоката в офисе Бесплатно
Консультация по телефону Бесплатно
Анализ перспектив спора Бесплатно
Подготовка процессуальных документов и жалоб от 5 000 р.
Досудебное урегулирование споров от 10 000 р.
Ведение простого дела в суде 30 000 р.
Сложная судебная защита от 50 000 р.
Особо сложное дело в суде от 100 000 р.
Выезд адвоката или юриста на предварительное или судебное заседание в Москве от 9 000 р.
Выезд адвоката или юриста на предварительное или судебное заседание в Московской области от 12 000 р.
Выезд адвоката или юриста на заседание на территории РФ от 16 000 р.

Как именно происходит оценка стоимости участка земли?

Сначала проводится ознакомительное посещение объекта и его осмотр. Собираются требуемые документы, разъясняются правовые нюансы конкретного случая, проводится общая беседа с владельцем. С помощью оценочных методов производится обработка полученных данных. Дается рыночная оценка земли с учетом актуальных особенностей, перспектив использования, аналогичных агрокомплексов. Важно учитывать наличие поблизости скоростного шоссе, присутствие близлежащих лесов или водоема, развитой мануфактуры, а также спроса на участок к моменту обработки данных. В итоге заключают договор, выносится зафиксированное на бумаге, обоснованное решение эксперта. Во всех случаях оценка кадастровой стоимости земли проводится в срок от четырех до шести дней в среднем.

Узнайте бесплатно как правильно действовать!

Мы бесплатно подскажем как правильно действовать в вашей ситуации.

Звоните нам +7 (495) 646 66 59 ежедневно с 9:00 до 21:00 МСК

Использовать полученный документ можно в пределах полугода. После этого его значимость утрачивается. Но этого срока с лихвой хватает для решения любых назревших вопросов (аренда, приватизация и т. д.).

По некоторым данным, в ближайшее время независимая оценка земли в Москве и других частях России станет недоступна из-за решения властей «перекроить» всю систему, а управление отдать в руки чиновникам. Это решение не на шутку взволновало население, и они ринулись оценивать свои ресурсы, пока еще доступен старый способ.

Если новую систему оценки разработают, как планировалось, само государство будет заниматься этим вопросом внутри самого себя по новым параметрам оценки, которые до конца неизвестны, а неизвестность пугает. Если вы решились обратиться в частную компанию, советуем сделать это до начала нового года.

Источник