Меню

Как заключить договор аренды по 44 ФЗ

Глава 34. Аренда (ст. 606 — 670)

Глава 34. Аренда

ГАРАНТ:

Об отдельных вопросах практики применения правил настоящего Кодекса о договоре аренды см. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73

См. Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 34 Гражданского кодекса РФ

См. схему «Договор аренды. Договор безвозмездного пользования (ссуда)»

  • +–§ 1. Общие положения об аренде (ст. 606 — 625)
    • Статья 606. Договор аренды
    • Статья 607. Объекты аренды
    • Статья 608. Арендодатель
    • Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
    • Статья 610. Срок договора аренды
    • Статья 611. Предоставление имущества арендатору
    • Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества
    • Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество
    • Статья 614. Арендная плата
    • Статья 615. Пользование арендованным имуществом
    • Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
    • Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
    • Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды
    • Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
    • Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
    • Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
    • Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю
    • Статья 623. Улучшения арендованного имущества
    • Статья 624. Выкуп арендованного имущества
    • Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества
  • +–§ 2. Прокат (ст. 626 — 631)
    • Статья 626. Договор проката
    • Статья 627. Срок договора проката
    • Статья 628. Предоставление имущества арендатору
    • Статья 629. Устранение недостатков сданного в аренду имущества
    • Статья 630. Арендная плата по договору проката
    • Статья 631. Пользование арендованным имуществом
  • § 3. Аренда транспортных средств (ст. 632 — 649)
  • +–§ 4. Аренда зданий и сооружений (ст. 650 — 655)
    • Статья 650. Договор аренды здания или сооружения
    • Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
    • Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения
    • Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже
    • Статья 654. Размер арендной платы
    • Статья 655. Передача здания или сооружения
  • +–§ 5. Аренда предприятий (ст. 656 — 664)
    • Статья 656. Договор аренды предприятия
    • Статья 657. Права кредиторов при аренде предприятия
    • Статья 658. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия
    • Статья 659. Передача арендованного предприятия
    • Статья 660. Пользование имуществом арендованного предприятия
    • Статья 661. Обязанности арендатора по содержанию предприятия и оплате расходов на его эксплуатацию
    • Статья 662. Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие
    • Статья 663. Применение к договору аренды предприятия правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора
    • Статья 664. Возврат арендованного предприятия
  • +–§ 6. Финансовая аренда (лизинг) (ст. 665 — 670)
    • Статья 665. Договор финансовой аренды
    • Статья 666. Предмет договора финансовой аренды
    • Статья 667. Уведомление продавца о сдаче имущества в аренду
    • Статья 668. Передача арендатору предмета договора финансовой аренды
    • Статья 669. Переход к арендатору риска случайной гибели или случайной порчи имущества
    • Статья 670. Ответственность продавца

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Источник

Как заключить договор аренды по 44-ФЗ

Аренда по 44-ФЗ — это закупка услуг по временному пользованию жилыми и нежилыми зданиями, транспортом или оборудованием. Правила не отличаются от обычных тендеров, но необходимо учесть ряд особенностей.

Выбираем способ проведения закупки

Заказчики нередко выступают в роли арендатора. Организации арендуют жилые и нежилые помещения, оборудование, транспорт. Как и в случае с остальными закупками, учреждения-арендаторы обязаны проводить заключение таких контрактов официально. Процедура аренды имущества регулируется 44-ФЗ, как и любые другие госзакупки.

Заказы проводят и в виде конкурентных закупок в электронной форме, и через взаимодействие с единственным поставщиком. Заключайте договоры аренды по результатам таких процедур:

1. У единственного поставщика (госзакупки малого объема). Если заказ проводится по п. 32 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ, аренда станет основной для заключения соглашения. Главное — соблюдать лимиты по закупкам малого объема. В разъяснениях по аренде п. 32 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ от Минфина от 19.08.2020 №24-05-07/72712, от 14.05.2020 №24-05-07/39055 указано, что заказчики вправе закупать услуги по аренде таких объектов: нежилого здания, нежилого строения, нежилого сооружения, нежилого помещения, земельного участка, жилых помещений, находящихся на территории иностранного государства, заказчиками, осуществляющими деятельность на территории иностранного государства.

2. Электронный аукцион. Ограничений для проведения этой процедуры не предусмотрено.

3. Конкурс в электронной форме. Проводится, если предмет заказа не входит в аукционный список (ч. 2 ст. 59 44-ФЗ).

4. Электронный запрос котировок. Допускается, если начальная (максимальная) цена контракта не превышает 3 000 000 рублей (п. 2 ст. 82.1 44-ФЗ).

5. Запрос предложений в электронной форме. Проводится в случае одностороннего отказа организации-заказчика от исполнения контракта или по результатам несостоявшихся электронных процедур — аукциона или конкурса (п. 2, 5 ч. 2 ст. 83.1 44-ФЗ).

Для заключения договора аренды действуют правила, идентичные иным госзаказам. Любая закупка планируется. Для многих организаций актуальна аренда жилых помещений по 44-ФЗ, поэтому напоминаем, что при планировании на следующий, 2022, год надлежит составлять план-график и включать в него все планируемые заказы.

Составление плановой документации подразумевает предварительный расчет по каждому заказу. Для арендных соглашений расчет стоимости аренды 44-ФЗ ведется по особым правилам: если затрудняетесь в определении объема приобретаемых услуг, то рассчитывайте не НМЦК, а начальную сумму цен единиц заказа и максимальное значение цены контракта. В таких случаях требуется обосновывать начальную цену каждой единицы услуги (ч. 24 ст. 22 44-ФЗ).

Заключаем договор с единственным поставщиком

Закупка у единственного поставщика (малого объема) — один из наиболее удобных и быстрых способов заключения арендного соглашения. Но в отношении этого вида госзаказа действует ряд ограничений. Определим, по какому пункту 44-ФЗ аренда помещения осуществляется у единственного поставщика:

1 Этим способом закупается аренда недвижимого имущества, 44-ФЗ регулирует это в п. 32 ч. 1 ст. 93 . Заказчики нанимают нежилые помещения, здания, сооружения, земельные участки и жилые помещения за границей, если работают в иностранном государстве.

2 Другой вариант — заключение соглашения по п. 4 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ. В этом случае установлен лимит — цена контракта не превышает 600 000 рублей. Этим способом приобретается аренда движимого имущества (транспорт, оборудование, приборы).

3 Для особых заказчиков (учреждения культуры, отдыха, образовательные организации и проч.)

установлен ценовой лимит на заключение арендных соглашений с единственным поставщиком в 600 000 рублей по п. 5 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ.

Каждый заказ (неважно, конкурентный или закупка малого объема) отражается в плане-графике. Рассчитанная аренда нежилых помещений по 44-ФЗ не исключение — сведения о соглашении необходимо включить в плановую документацию. Извещение для таких госзакупок составлять нет необходимости. Расчет и обоснование цены включаются в текст договора отдельным блоком. Дополнительно заказчик готовит обоснование невозможности заключения договора иным способом.

Установленный порядок заключения контрактов по аренде движимого и недвижимого имущества по 44-ФЗ предусматривает обязательное включение условия, которое регламентирует возмещение арендодателю издержек на оплату коммунальных услуг. Если стороны не включат требование о компенсации коммунальных затрат в основной договор, им придется подписать дополнительное соглашение (п. 10 ч. 1 ст. 95 44-ФЗ).

Расходы на коммуналку изначально включаются в цену первоначального арендного соглашения. Вот как вписывают условие о возмещении затрат: «Помимо арендной платы, Арендатор обязан компенсировать Арендодателю стоимость коммунальных услуг (холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления, электроснабжения), потребленных Арендатором. Соответствующая сумма определяется на основании счетов ресурсоснабжающих организаций пропорционально занимаемой Арендатором площади и оплачивается на основании счета, выставляемого Арендодателем с приложением копий счетов ресурсоснабжающих организаций».

Проводим электронный аукцион

Порядок проведения электронного аукциона един для всех заказов. В аукционной форме закупается и аренда оборудования (44-ФЗ, ст. 59). Заключение соглашения по аренде недвижимости и транспортных средств допускается проводить путем электронного аукциона.

Вот инструкция для аукционной процедуры, как провести аукцион на аренду помещения в казенном учреждении по 44-ФЗ (ст. 68 44-ФЗ):

1 Включаем заказ в план-график.

2 Готовим аукционную документацию.

3 Публикуем документацию, извещение и проект контракта в Единой информационной системе.

4 Проводим торги.

5 Заключаем арендное соглашение с победителем аукциона и формируем реестровые сведения о заключенном контракте в течение 5 рабочих дней (ч. 3 ст. 103 44-ФЗ).

В электронном аукционе побеждает тот участник, который полностью соответствует требованиям заказчика и предлагает наименьшую цену услуги.

Проводим электронный запрос котировок

Для проведения запроса котировок в электронной форме надлежит соблюдать два правила одновременно:

  • НМЦК не превышает 3 000 000 рублей;
  • годовой объем заказов в форме электронного запроса котировок в совокупности составляет не больше 10% от СГОЗ (ч. 2 ст. 82.1 44-ФЗ).

В остальном ограничений нет. Если в плане-графике заказчика запланирован арендный договор, 44-ФЗ допускает приобретение этой услуги путем электронного запроса котировок. Последовательность действий специалиста по закупкам та же: включаем заказ в план-график, готовим извещение и проект контракта и публикуем их в ЕИС, проводим процедуру и заключаем контракт с победившим участником. Победителем признается тот, кто предложит минимальную цену контракта при полном соответствии всем требованиям заказчика (ч. 7 ст. 82.4 44-ФЗ). Сведения о заключенном контракте направляем в реестр в течение 5 рабочих дней.

Проводим конкурс в электронной форме

С электронным конкурсом все немного сложнее. Во-первых, эта процедура применяется, только если товар, работа или услуга не входят в аукционный перечень. Во-вторых, конкурс длится очень долго, и основой для выбора победителя являются строгие критерии оценки, определяемые заказчиком.

Если закупается аренда в рамках 44-ФЗ, конкурс не особо уместен — конкурсные процедуры доступны только для движимого имущества. Арендовать недвижимое имущество по нормам Федеральной контрактной системы получится только через электронный аукцион, запрос котировок или соглашение с единственным поставщиком.

Если заказчику требуется арендовать движимое имущество, а оценивать приходится не только ценовые предложения, но и другие характеристики, конкурсная процедура является оптимальным способом закупки. Схема проведения аналогична: заказ вносится в план-график, готовится документация, объявляются торги, в результате которых и определяется победитель. Разница состоит лишь в том, что побеждает тот участник, который максимально соответствует критериям оценки, установленным заказчиком. Заказчик заключает договор с победителем и публикует сведения о соглашении в реестре контрактов. На это специалисту отводится 5 рабочих дней.

Читайте также:  Оборудование для удаления волоса и щетины

Разъяснения по теме
Письмо Министерства экономического развития РФ от 2 мая 2017 г. № Д28и-1963 “О порядке применения норм Федерального закона от 5 апреля 2017 г. № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» 18 сентября 2017

Департамент развития контрактной системы Минэкономразвития России рассмотрел обращение о порядке применения норм Федерального закона от 5 апреля 2013 г. «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее — Федеральный закон № 44-ФЗ) и сообщает следующее.

Согласно части 1 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

При этом в соответствии с частью 2 статьи 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

На основании пункта 32 части 1 статьи 93 Федерального закона № 44-ФЗ заказчик вправе заключить с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем) государственный (муниципальный) контракт на оказание услуг аренды нежилого здания, строения, сооружения, нежилого помещения для обеспечения федеральных нужд, нужд субъекта Российской Федерации, муниципальных нужд.

Таким образом, в силу закона в государственный (муниципальный) контракт на оказание услуг аренды нежилого здания (сооружения) может быть включено условие о передаче прав владения и пользования земельным участком, на котором такое здание (сооружение) непосредственно расположено, и который необходим для использования указанной недвижимости. Однако следует отметить, что в указанный контракт не может быть включено условие о возникновении у заказчика прав в отношении земельного участка, передаваемого одновременно с арендуемым зданием (сооружением), за исключением земельного участка, который занят зданием (сооружением) и необходим для его использования.

Также необходимо учитывать, что согласно абзацу 2 части 2 статьи 652 ГК РФ если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

В целях разъяснения порядка осуществления заказчиком закупок с использованием конкурентных способов определения поставщика (подрядчика, исполнителя) сообщаем следующее.

Согласно правилам описания объекта закупки, установленным в статье 33 Федерального закона № 44-ФЗ, в описание объекта закупки не должны включаться требования к товарам, информации, работам, услугам, влекущие за собой ограничение количества участников закупки.

Начальная (максимальная) цена контракта, цена контракта, заключаемого с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем) (далее — НМЦК) определяется и обосновывается заказчиком посредством применения одного или нескольких методов, предусмотренных в статье 22 Федерального закона № 44-ФЗ.

При этом в силу части 6 указанной# метод сопоставимых рыночных цен (анализа рынка) является приоритетным для определения и обоснования НМЦК.

Обращаем внимание, что юридическую силу имеют разъяснения органа государственной власти в случае, если данный орган наделен в соответствии с законодательством Российской Федерации специальной компетенцией издавать разъяснения по применению положений нормативных правовых актов. Минэкономразвития России — федеральный орган исполнительной власти, действующим законодательством Российской Федерации, в том числе Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437, не наделен компетенцией по разъяснению законодательства Российской Федерации.

развития контрактной системы М.В. Чемерисов

В соответствии с Законом N 44-ФЗ в контракт на оказание услуг аренды нежилого здания (сооружения) не может быть включено условие о возникновении у заказчика прав в отношении земельного участка, передаваемого одновременно с арендуемым зданием (сооружением).

Однако это не касается участка, который занят зданием и необходим для его использования. Условие о пользовании таким участком может быть включено в контракт. При этом право пользования участком переходит к арендатору, даже если договором это не определено.

Также сообщается, что метод сопоставимых рыночных цен (анализа рынка) является приоритетным для определения и обоснования НМЦК.

Источник



§ 1. Общие положения об аренде

  • «Обзор судебной практики по спорам, связанным с возведением зданий и сооружений в охранных зонах трубопроводов и в границах минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов»
  • «Обзор судебной практики разрешения судами споров, связанных с принудительным исполнением требований исполнительных документов банками и иными кредитными организациями»
  • Постановление Пленума ВС РФ от 10.06.2021 N 15
  • Постановление Пленума ВС РФ от 08.06.2021 N 13
  • Постановление Пленума ВС РФ от 08.06.2021 N 14
  • «Обзор практики рассмотрения в 2020 году областными и равными им судами дел об усыновлении детей иностранными гражданами или лицами без гражданства, а также гражданами Российской Федерации, постоянно проживающими за пределами территории Российской Федерации»
  • Постановление Президиума ВС РФ от 26.05.2021 N 174-П20
  • Постановление Президиума ВС РФ от 26.05.2021 N 37П21
  • Постановление Президиума ВС РФ от 26.05.2021 N 48П21
  • Постановление Президиума ВС РФ от 26.05.2021 N 187П20

ФЗ о страховых пенсиях

ФЗ о пожарной безопасности

ФЗ об образовании

ФЗ о государственной гражданской службе

ФЗ о государственном оборонном заказе

О защите прав потребителей

ФЗ о противодействии коррупции

ФЗ об охране окружающей среды

ФЗ о бухгалтерском учете

ФЗ о защите конкуренции

ФЗ о лицензировании отдельных видов деятельности

ФЗ о закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц

ФЗ о прокуратуре

ФЗ о несостоятельности (банкротстве)

ФЗ о персональных данных

ФЗ о госзакупках

ФЗ об исполнительном производстве

ФЗ о воинской службе

ФЗ о банках и банковской деятельности

Проценты по денежному обязательству

Ответственность за неисполнение денежного обязательства

Уклонение от исполнения административного наказания

Расторжение трудового договора по инициативе работодателя

Предоставление субсидий юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям, физическим лицам

Управление транспортным средством водителем, находящимся в состоянии опьянения, передача управления транспортным средством лицу, находящемуся в состоянии опьянения

Особенности правового положения казенных учреждений

Общие основания прекращения трудового договора

Порядок рассмотрения сообщения о преступлении

Судебный порядок рассмотрения жалоб

Основания отказа в возбуждении уголовного дела или прекращения уголовного дела

Документы, прилагаемые к исковому заявлению

Изменение основания или предмета иска, изменение размера исковых требований, отказ от иска, признание иска, мировое соглашение

Форма и содержание искового заявления

(c) 2015-2021 Законы, кодексы, нормативные и судебные акты

Источник

Порядок аренды муниципального имущества

Аренда муниципального имущества – один из способов сэкономить на аренде помещения. Такие договоры отличаются повышенной стабильностью, что также выгодно компании. Понятие муниципального имущества раскрыто в статье 214 ГК РФ. Это объекты, принадлежащие государству. К примеру, это помещение, права собственности на которое есть у автономного округа, края, автономной области.

Вопрос: Как отражаются в учете арендатора расходы по аренде здания, находящегося в муниципальной собственности? Арендодателем является орган власти (Комитет по управлению муниципальным имуществом).
Плата за аренду здания, используемого для производственных нужд организации, за март составляет 144 000 руб. (в том числе НДС 24 000 руб.). Организация перечисляет арендную плату не позднее 5-го числа месяца, следующего за месяцем пользования арендованным зданием, на основании счета, ежемесячно выставляемого арендодателем на последнее число каждого месяца аренды.
Для целей налогообложения прибыли доходы и расходы определяются методом начисления.
Посмотреть ответ

Основные особенности заключения соглашения

Нюансы заключения договора устанавливаются статьей 17.1 ФЗ №135 «О защите конкуренции» от 26.07.2006 года. Оформлено такое соглашение может быть данными путями:

  • По итогам проведенных торгов.
  • Без торгов.

6 декабря 2011 года был принят ФЗ №401 «О внесении корректировок в ФЗ «О конкуренции» и другие нормативные акты». В нем прописаны новые основания, по которым можно получить в аренду объект.

Торги на право оформления договора

Торги могут осуществляться в различных формах: аукцион, конкурс и прочее (на основании пункта 4 статьи 447 ГК РФ). Они могут быть проведены в электронной форме. Все эти виды отличаются. К примеру, аукцион предполагает состязание между сторонами касательно стоимости аренды. Выиграет то лицо, которое предложит наибольшую цену за съем помещения. На конкурсе рассматривается совокупность условий (к примеру, стоимость, сроки и прочее). Выигрывает тот, кто предлагает наилучшие условия.

Порядок организации мероприятия регулируется Правилами проведения конкурсов и аукционов, утвержденными приказом ФАС №67 от 10.02.2010 года. Рассмотрим основные этапы торгов:

  1. Направление извещения об организации торгов.
  2. Заполнение конкурсной документации и документов о торгах.
  3. Прием и рассмотрение заявок.
  4. Проведение мероприятия.
  5. Заключение соглашения с лицом, выигравшим торги.

Вопрос: Можно ли взыскать с налогового агента — арендатора (покупателя, получателя) государственного или муниципального имущества неудержанную сумму НДС, штраф и пени (п. 3 ст. 161, пп. 5 п. 3 ст. 45, п. 1 ст. 75 НК РФ)?
Посмотреть ответ

В договор об аренде вписываются те условия, которые прописаны в извещении о проведении мероприятия. Условия эти устанавливаются организатором торгов. Соответствующее правило содержится в пункте 3 статьи 448 ГК РФ. В извещении прописывается эта информация:

  • Дата и место проведения мероприятия.
  • Предмет торгов (муниципальное помещение).
  • Наличие обременений.
  • Порядок проведения аукциона или конкурса.
  • Начальная стоимость.

Вопрос: Является ли налоговым агентом арендатор земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, если предоставление этих участков в аренду освобождено от НДС (п. 3 ст. 161, пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ)?
Посмотреть ответ

Необходимое содержание извещения регулируется пунктом 2 статьи 448 ГК РФ. В торгах принимают участие любые ЮЛ вне зависимости от их статуса, адреса, величины капитала. Участвовать в мероприятии также могут ИП. Лица, подающие заявки, не допускаются к торгам в следующих случаях:

  • На дату рассмотрения заявления деятельность ЮЛ приостановлена.
  • Не отправлен нужный перечень документов.
  • В предоставленных бумагах имеются неточности.
  • Потенциальный участник не внес задаток, если он требуется.
Читайте также:  Оборудование для станций тех обслуживания

ВАЖНО! Организатор торгов не может устанавливать прочие требования, которые не прописаны в законе. Он не может запрашивать дополнительные документы и информацию.

Заключение договора без проведения торгов

Основания для заключения соглашения об аренде без проведения торгов содержатся в части 1 статьи 17.1 ФЗ «О защите конкуренции. В частности, в торгах могут не участвовать эти лица:

  • Товарищества собственников недвижимости.
  • Лицо, являющееся единственным участником торгов.
  • Образовательный субъект.
  • Частное медицинское учреждение.

Муниципальные объекты могут арендоваться без торгов любыми лицами при наличии этих условий:

  • Помещения сдаются в аренду на срок, не превышающий месяц.
  • Являются частью здания, площадь помещения составляет не больше 10% от общего метража. Максимальная площадь такого помещения равна 20 кв. метров.

Порядок передачи помещений в аренду без торгов не действует в отношении объектов, распоряжение которыми осуществляется на основании земельного, водного и прочих кодексов. Соответствующие ограничения приведены в части 2 статьи 17.1 ФЗ «О конкуренции».

Заключение договора аренды

По итогам торгов заключается соглашение об аренде. Договор также составляется в том случае, если торгов не было проведено. Особенности составления соглашения регламентированы статьей 447 ГК РФ. Срок аренды определяется организатором торгов. Продлить соглашение можно посредством проведения нового конкурса (основание – статья 17.1 ФЗ №135). В некоторых случаях можно обойтись без проведения торгов. Возможно это в том случае, если арендатор на протяжении всего срока аренды соблюдал все условия, выставленные в соглашении. Договор заключается на следующих условиях:

  • Продолжительность действия нового соглашения составляет минимум 3 года. Этот срок может быть сокращен в том случае, если имеется соответствующее заявление от арендатора.
  • Величина арендной платы устанавливается после оценки рыночной стоимости помещения. Оценка должна быть проведена в соответствии с законом. В обратном случае она будет признана недействительной.

В статье 651 ГК РФ указано, что аренда муниципального имущества продолжительностью более года предполагает государственную регистрацию. За ней нужно обратиться в Комитет по управлению имуществом.

Можно ли расторгнуть договор?

Расторгнуть соглашение можно при следующих условиях:

  • По соглашению сторон.
  • В том случае, если одна из сторон не выполнила условия соглашения, а вторая сторона понесла вследствие этого убыток.
  • Истек срок аренды.
  • Одна из сторон потребовала досрочного прекращения договоренностей.

Для расторжения нужно оформить договор об окончании аренды. Составляется он по форме, аналогичной соглашению об аренде (основание – статья 452 ГК РФ).

Если аренда регистрировалась, прекращение отношений также должно быть зарегистрировано. Для этого обе стороны подают в Комитет по управлению имуществом заявления о том, что расторжение соглашения было добровольным. Если одна из сторон отказывается подавать заявку, вопрос решается через суд.

Бухучет и налоговый учет аренды муниципального имущества

Арендованное имущество принимается на забалансовый учет. В учете указывается та стоимость, которая прописана в соглашении об аренде. Выполняется эта запись: ДТ001. Получение в аренду имущества. По окончании срока аренды выполняется эта запись: КТ001. Возврат арендодателю имущества.

Аренда муниципальных объектов является возмездной. То есть компания должна уплачивать деньги за пользование помещением. Плата признается расходом по обычным формам деятельности. Она будет учитываться на счетах 20, 23, 25, 26, 44. НДС фиксируется на счете 19 (открывается субсчет). Когда все платежи за аренду выполнены, размер НДС списывается на сокращение долгов перед бюджетом.

Рассмотрим признаки, по которым сопутствующие платежи относятся к категории расходов:

  • Оплата выполняется на основании заключенного договора, соответствующих законов.
  • Установлен точный размер арендной платы.
  • Есть признаки того, что благодаря начислению платежей арендатор снизит свои экономические выгоды.

Если все рассматриваемые условия соблюдены, можно отнести платежи к расходам. В обратном случае платеж включается в состав дебиторского долга.

Проводки

В процессе аренды муниципального имущества выполняются эти проводки:

  • ДТ20, 26, 44 КТ76. Долг перед арендодателем.
  • ДТ19 КТ76. НДС по платежам.
  • ДТ76 (открывается субсчет) КТ68. Удержание НДС с арендодателя.
  • ДТ68 КТ51. Перечисление НДС в бюджет.
  • ДТ68 КТ19. Принятие НДС к вычету.
  • ДТ76 КТ51. Погашение долга перед арендодателем.

ВАЖНО! Объект налогообложения образуется в дату оплаты аренды. На протяжении 5 суток фирма должна заполнить счет-фактуру с указанным налогом.

Источник

Правовое законодательство

С договорами аренды в той или иной форме многие встречаются, даже не подозревая об этом. Сдача квартиры в наем, поездка на такси, приобретение оборудования в лизинг – все это разновидности договора аренды. Объединяет все перечисленное то, что имущество по ним передается во владение и пользование лишь на время за определенную плату. Определяющим признаком, позволяющим классифицировать их на группы, выступает предмет сделки.

Общая характеристика аренды

По общему правилу договора аренды арендодатель берет на себя обязательство предоставить какое-либо имущество как движимое, так и недвижимое во временное владение и пользование. В свою очередь арендатор обязуется своевременно вносить арендный платеж.

Определяющими элементами соглашения, позволяющего его отграничить от других гражданско-правовых договоров, являются:

  • возмездность – обязательное условие заключается в оплате за арендованный объект, при этом её размер выступает в качестве существенного условия;
  • предмет, к которому относится имущество, за исключением изъятого из оборота (например, обособленное помещение, автомобиль, предприятие и другие объекты, являющиеся неупотребляемыми);
  • передача в пользование и/или владение, то есть без права распоряжения и, как следствие, право собственности не возникает;
  • двусторонность – сторонами в сделке являются арендодатель (собственник либо его представитель) и арендатор.

Правильная классификация заключенной сделки и отнесение её к той или иной категории позволяет верно применять нормы гражданского законодательства при возникновении спорной ситуации.

Период для данной категории сделок не является существенным условием, и, как следствие, отсутствие упоминания о нем не влечет признания сделки в целом недействительной. В соответствии со ст. 610 ГК в случае если срок прямо не регламентирован соглашением, то его следует считать заключенным до того момента, когда одна из сторон не изъявит желание о его расторжении (неопределенный срок).

Форма так же как и длительность не существенное условие, поскольку стороны самостоятельно вправе определить формат соглашения. Исключения, для которых обязательна письменная форма, сформулированы в ст. 609 ГК:

  • срок действия более 1 года;
  • стороной в сделке выступает юридическое лицо.

Помимо этого в случаях, прямо предусмотренных законодательством, соглашения в отношении недвижимости подлежат обязательной регистрации в госреестре. Возможны варианты выкупа объекта, что предполагает форму, предусмотренную как для купли-продажи.

Гражданский кодекс вводит понятие субаренды, под которой понимается передача имущества (всего либо его часть), принятого в рамках арендной сделки, в пользование и/или владение третьим лицам. Заключение возможно лишь с письменного согласия собственника. В этом случае, в отличие от перенайма, замены лица в основном обязательстве не происходит.

Содержание договора аренды

В рамках рассматриваемых договоров, как и любых других гражданско-правовых сделках, стороны наделены специфическими для данных правоотношений правами и обязанностями, а также несут ответственность по их соблюдению в соответствии с гражданским законодательством.

Права и обязанности арендодателя

Круг прав арендодателя, характерный для всех разновидностей аренды, образуют:

  • право на своевременное получение арендной платы;
  • право на досрочное прекращение договора;

Вместе с тем круг обязанностей, установленных законодательством для арендодателя, немного шире и включает:

  • обязанность предоставить имущество, установленное соглашением, в надлежащем состоянии;
  • проведение капитального ремонта при необходимости либо по первому требованию;
  • обязанность по уведомлению о правах третьей стороны на арендованное имущество;
  • обязанность возместить произведенные неотделимые улучшения (например, установка пластиковых окон в помещении) при условии, что они были согласованы с владельцем.

За собственником закреплена ответственность при передаче имущества, имеющего недостатки, которые не позволяют использовать его в предусмотренных целях. Поэтому по первому требованию обнаруженные недостатки должны быть устранены силами владельца.

Права и обязанности арендатора

Гражданский кодекс предоставляет арендатору следующие полномочия:

  • использовать имущество по своему усмотрению с учетом целей, для которых оно было передано;
  • при прекращении договора преимущественное право на его пролонгацию;
  • с согласия собственника передавать в субаренду как все имущество, так и его часть;
  • требовать устранения недостатков в случае их обнаружения, а также возмещения понесенных расходов;
  • требовать проведение капитального ремонта, а также восстановительных работ, а при проведении их за свой счет вправе требовать возмещения всех затрат.

Основные обязанности заключаются:

  • в необходимости использовать арендованный объект по назначению (например, в жилом помещении – проживать);
  • своевременной оплате арендной платы;
  • в надлежащем проведении текущего ремонта;
  • в случае прекращения, возвратить все полученное в рамках соглашения в том виде, в котором было принято с учетом естественного износа.

Законодателем никакой дополнительной ответственности за арендатором не закреплено, поэтому он несет ответственность лишь за надлежащее исполнение возложенных обязанностей.

Общие принципы прекращения аренды

Прекращение арендных отношений возможно по нескольким причинам:

  • окончание срока действия;
  • расторжение по инициативе, поступившей от арендатора;
  • расторжение по заявлению арендодателя.

По окончании срока по общему правилу арендные правоотношения прекращаются, если хотя бы одна из сторон заявила намерение о расторжении заключенной сделки. Если такого намерения заявлено не было, имуществом продолжают пользоваться (с согласия арендодателя), то сделка считается пролонгированной на неопределенный срок на тех же условиях.

Законодатель закрепил и возможность досрочного расторжения правоотношений как со стороны владельца, так и со стороны арендатора. Обязательно при этом направление письменного уведомления с требованием об устранении нарушений договора в установленный срок, соответствующий принципам разумности.

По инициативе собственника досрочно арендные отношения могут быть прекращены по основаниям, когда арендатор:

  • неоднократно нарушил условия сделки, в том числе использовал имущество не по назначению;
  • причинил вред объекту, ухудшив его общее состояние;
  • нарушил своевременную оплату, то есть не внес 2 и более платежа подряд;
  • не произвел капитальный ремонт, если данная обязанность за ним закреплена договором.

Досрочное расторжение арендных отношений по инициативе арендатора, когда владелец:

  • не предоставил имущество в пользование либо препятствует разными способами свободно им пользоваться;
  • предоставил объект, имеющий существенные недостатки (если они прямо не оговорены в соглашении);
  • не производит капитальный ремонт;
  • имущество, предоставленное в аренду, стало не пригодным для дальнейшего использования.
Читайте также:  Сантехника в Краснодаре оптом и в розницу

Указанные перечни не являются исчерпывающими, так как стороны могут установить дополнительные основания для досрочного прекращения арендных отношений.

Разновидности аренды

Договор аренды и его разновидности, в том числе и относящихся к договорам коммерческой деятельности, регламентированы гл. 34 ГК. Рассмотрим их особенности и отличия друг от друга.

Прокат

Под прокатом понимается предпринимательская деятельность, направленная на сдачу движимого имущества во временное пользование и владение за плату.

Особенностями данного договора, позволяющими его отличить от других видов, являются:

  • предметом проката могут выступать только движимое имущество;
  • максимальный период не более 1 года, при этом по требованию арендатора договор может быть расторгнут (такое уведомление должно быть направлено за 10 дней до предполагаемой даты расторжения);
  • публичность (предполагает необходимость заключить договор на равных условиях со всеми кто обратится к арендодателю, не оказывая никому предпочтения);
  • наличие письменной формы;
  • субаренда запрещена;
  • весь ремонт (капитальный и текущий) осуществляется за счет средств арендатора;
  • арендная плата должна быть установлена в определенной сумме денежных средств.

Имущество, арендованное в прокат, как правило, используется в потребительских целях (личных, семейных и иных), поэтому в качестве дополнительной особенности можно рассматривать то обстоятельство, что пользователями в большинстве случаев выступают физические лица.

Договор аренды транспортных средств

Подобные сделки разделяют на 2 вида как с предоставлением услуг по технической эксплуатации и управлению (с экипажем), так и без таковых. Отличительная особенность рассматриваемых договорных отношений заключается в распределении обязанности по проведению ремонта, оплате топлива, страхованию и прочих расходов между сторонами. Так, при аренде с экипажем все расходы несет арендодатель, а при аренде без экипажа – арендатор. Плата за аренду транспортных средств называется – фрахт.

  • предметом выступают технические устройства, предназначенное для перемещения, перевозки и прочее;
  • предоставлено право без согласия передавать объект в субаренду.
  • законом не регламентируется предельных срок таких сделок;

Аренда зданий и сооружений

Данная категория договоров предполагает передачу на время в пользование и/или владение зданий и сооружений, в том числе относящихся к жилому фонду.

  • оформление письменной формы в виде подписанного с обеих сторон одного документа, несоблюдение которой влечет недействительность сделки (обязательна государственная регистрация);
  • при отсутствии согласованного размера арендной платы договор считается незаключенным;
  • предмет – недвижимость в виде зданий и сооружений (передача части здания регулируется общими положениями об аренде).

Аренда предприятий

Данный договор предполагает предоставление предприятия в виде имущественного комплекса, в том числе зданий, оборудования, сырья и материалов, земельных участков и иное. На данный вид распространяют своё действие также гражданские нормы, регулирующие передачу зданий и сооружений. Такой договор считается смешенным и включает в себя элементы других договоров (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

  • объект передается в целях осуществления предпринимательской деятельности, то есть его использование должно быть направлено на получение прибыли;
  • все расходы (ремонт, страхование, обслуживание и прочее) несет арендатор;
  • вместе с объектом возможна правопередача долгов, при этом кредиторы должны быть уведомлены об этом в письменной форме;
  • несоблюдение письменной формы в виде одного документа, подписанного сторонами, влечет недействительность сделки.

Договор лизинга (финансовая аренда)

Данная разновидность предполагает обязанность арендодателя (лизингодателя) приобрести имущество для дальнейшей передачи его за плату в пользование и/или владение на время. По общему правилу продавца и предмет аренды выбирает лизингополучатель. По свой сути лизинговые отношения являются разновидностью финансирования деятельности лизингополучателя.

  • в отличие от других в данном случае имущество приобретается арендодателем специально для лизингополучателя, который сам выбирает вид и продавца;
  • договор направлен на осуществление предпринимательской деятельности, поскольку стороны являются коммерческими организациями;
  • это трехсторонняя сделка (лизингодатель, лизингополучатель и продавец);
  • возможна передача в сублизинг (требования продавца в этом случае переходят к лизингополучателю).

При передаче прав в рамках сублизинга обязательным условием является наличие согласия лизингодателя.

Все разновидности аренды по своей сути являются коммерческими и направлены на извлечение прибыли арендодателем, а в некоторых случаях и арендатором (от использования арендованного имущества). Общие нормы распространяют свое действие на частные случаи аренды лишь, если сложившиеся правоотношения, обладающие признаками арендных, не урегулированы нормами гражданского законодательства, либо общие нормы об аренде не противоречат частным.

Вывод из судебной практики. Договор аренды является консенсуальным, права и обязанности по нему возникают с момента его заключения. Таким образом, при издании оспариваемого распоряжения действующее законодательство нарушено не было и судами неправильно применены статьи 606.

1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не …

Договор аренды, заключенный публично-правовым образованием в отношении имущества, которое находится в собственности другого публично-правового образования, недействителен.Судебная практика в арендных отношениях.

Подлежащее государственной регистрации дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды считается незаключенным, если оно не прошло регистрацию. В этом случае договор (при условии продолжения пользования имуществом) считается возобновленным на неопределенный срок.

Вывод из судебной практики 610 статья Срок действия договора аренды и срок аренды не являются тождественными понятиями и могут не совпадать.

Пункт 2 ст. 611 Гражданского кодекса РФ обязывает арендодателя не только физически передать арендатору объект аренды, но передать вместе со всеми его принадлежностями и необходимыми документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает перед арендатором за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им.В связи с этим возникает вопрос: какие обстоятельства свидетельствуют о невозможности использования арендованного имущества?Судебная практика выделяет в качестве одного из таких недостатков.

Статьей 613 ГК РФ установлено, что передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц. Арендаторы нередко препятствуют осуществлению данных прав. Судебная практика разъясняет, на основании каких норм Гражданского кодекса РФ третьи лица могут обратиться с иском в суд.

Основания прекращения обязанности по внесению арендной платы при выкупе арендованного имущества. 3 ст. 614 ГК РФ об изменении арендной платы не чаще одного раза в год существует три позиции судов. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон чаще одного раза в год.

Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти статья 615 ГК РФ в субъекте РФ.

616 ГК РФ арендатор в ряде случаев вправе взыскать с арендодателя стоимость произведенного капитального ремонта. Однако нередко возникает вопрос: какие документы могут служить доказательствами произведенных арендатором расходов? Судебная практика дает следующие разъяснения по этому поводу. Расходы на содержание имущества — части здания, возложенные на арендатора, включают в себя затраты на эксплуатационное обслуживание здания и территории, коммунальные услуги.

При смене арендодателя прежний арендодатель утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Расторжением договора аренды субарендатор обратился к арендодателю с заявлением о заключении с ним договора аренды. Арендодатель отказал субарендатору в заключении договора аренды.Субарендатор обратился в арбитражный суд с иском о понуждении к заключению договора аренды на основании п. 1 ст. 618 ГК РФ.

Статья 619 ГК РФ указывает, что при наличии определенных нарушений договора аренды со стороны арендатора он может быть расторгнут судом по требованию арендодателя. При этом данная статья не регулирует ситуацию, когда арендатор устранил нарушения до принятия судом решения по делу.Наличие в договоре аренды условия о возможности его расторжения по инициативе арендодателя не означает, что он вправе отказаться от договора во внесудебном порядке.

ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут, если переданное арендатору имущество имеет недостатки, которые препятствуют использованию, а также в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, такое имущество окажется в состоянии, не пригодном для использования.Поскольку представленными доказательствами была подтверждена невозможность целевого использования арендованного имущества, требования арендатора о расторжении договора.

Предметом договора аренды согласно 621 статьи являются: действия арендодателя, направленные на предоставление имущества во владение и пользование арендатора, на обеспечение беспрепятственного использования этого имущества арендатором (осуществление капитального ремонта, воздержание от действий, создающих препятствия в пользовании имуществом); действия арендатора, направленные на содержание имущества и использование его по назначению, предусмотренному договором, внесение арендной платы, а также действия, направленные на возврат арендованного имущества по окончании срока аренды.

Пример взыскания с арендатора убытков и неустойки по 622 статье в случае несвоевременного возврата арендованного имущества, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. На практике арендодатель может не предпринять мер по возврату имущества, а арендатор принять его на ответственное хранение. Возникает вопрос: должен ли арендодатель возместить арендатору стоимость расходов на содержание этого имущества.

сли арендодатель продал арендуемое имущество, то арендатор не вправе после расторжения договора с новым собственником взыскать стоимость произведенных до продажи неотделимых улучшений с прежнего собственника.

Общие положения и судебная практика касаемо приминения 624 статьи в выкупе арендованного имущества. ГК РФ разрешает выкупать арендованное имущество, если это предусмотрено законом или договором. На практике возникают ситуации, когда арендодатель требует изменения предусмотренного договором размера выкупной стоимости арендованного имущества.

Судебня практика по статье Статья 625. Касаемо Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества. С учетом приоритетного действия специальных норм над общими, само по себе не может рассматриваться как нарушающее конституционные права заявителя, перечисленные в жалобе.

Источник