Меню

Итак как же регулируются правоотношения между собственниками жилья и операторами связи интернет кабельное т



Новости ЖКХ

Взаимоотношения провайдеров с управляющими организациями при использовании общего имущества собственников МКД

Споры о том, обязана ли управляющая организация предоставить доступ к общему имуществу собственников многоквартирного дома (далее — МКД) оператору связи и должны ли операторы связи платить за пользование общим имуществом в МКД, в связи с размещением своего оборудования, ведутся давно. Как показывает анализ судебной практики, ранее судьи большинства округов делали вывод о том, что оператор связи вправе размещать оборудование в местах общего пользования МКД без оплаты, на основании заключенных с отдельными собственниками помещений в таком доме договоров об оказании услуг связи. Однако, единого подхода к решению настоящей проблемы до сегодняшнего дня выработано не было.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе технические этажи, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Принятие решения о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД другими лицами относится к компетенции общего собрания собственников помещений в таком доме (ч. 4 ст. 36, п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Таким образом, третьи лица вправе пользоваться общим имуществом МКД только при наличии согласия собственников помещений в доме, выраженного путем принятия соответствующего решения общим собранием собственников.

Как отмечалось выше, до настоящего времени некоторые судьи допускали, что достаточным основанием для размещения оператором связи оборудования в доме является наличие договоров об оказании услуг связи, заключенных с абонентом (отдельными собственниками помещений в доме) и согласия собственников в указанном случае на использование общего имущества третьими лицами не требуется.

Аналогичные выводы содержатся и в материалах судебной практики: Определение ВС РФ от 04.04.2017 № 301-ЭС17-2596, Определение ВС РФ от 15.08.2017 № 302-ЭС17-10118, Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16.01.2017 № Ф02-7633/2016 по делу № А19-20185/2015 и др.

Ситуация: на основании предоставленных действующим законодательством прав собственниками помещений многоквартирного дома было принято решение о передаче части общего имущества в пользование третьим лицам и заключении договора аренды общего имущества с операторами связи (провайдерами). Товариществом собственников жилья, действующего в интересах собственников в рамках, предоставленных полномочий был заключен договор аренды с провайдером. Условиями договора было установлено, что провайдер обязан ежемесячно вносить плату за пользование общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, в котором размещено оборудование связи.

Однако, в нарушение условий договора провайдер отказался производить оплату, мотивируя тем, что «достаточным основанием для размещения оборудования связи в многоквартирных домах является наличие заключенных с абонентами в этом многоквартирном доме (жильцами) договоров об оказании услуг связи». Не согласившись, с указанной позицией оператора связи, собственники помещений в лице ТСЖ обратились в суд с требованием о взыскании задолженности по договору на размещение оборудования.

Исследовав материалы дела и проверив обоснованность доводов, изложенных сторонами, суд пришел к следующим выводам:

Порядок пользования объектов общего имущества МКД определен в гл. 6 ЖК РФ. На основании ч. 1,2 ст. 36 ЖК РФ общее имущество в МКД принадлежит собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности, которыми они владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством распоряжаются. Так, по решению собственников помещений в МКД, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). Принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД иными лицами относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в доме (п. 3 ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

Между тем заключение договора об оказании услуг связи с отдельным абонентом, являющимся собственником помещений в МКД, по мнению суда, не может выступать самостоятельным правовым основанием для пользования оператором связи общим имуществом МКД и освобождать его от внесения платы за такое пользование.

Указанные договоры заключены в интересах конкретного собственника помещения МКД, тогда как при выполнении обязательств по этим договорам и предоставлении соответствующих услуг оператор связи использует общее имущество, принадлежащее всем собственникам помещений в доме.

В этой связи в силу статьей 307 и 308 ГК РФ такой договор регулирует отношения исключительно этого абонента и оператора связи, при этом абонент, являющийся собственником помещения, не может единолично в отсутствие решения общего собрания решать вопросы, связанные с представлением услуг другим лицам права пользования общим имуществом МКД.

Исходя из изложенных выше норм, размещение технического оборудования с использованием общего имущества МКД (то есть использование такого общего имущества) может осуществляться на основании решения общего собрания собственников помещений и, если общим собранием не установлено иное, с предоставлением пользователем соразмерной компенсации за такое пользование.

Читайте также:  Сегежский ЦБК готовится к реконструкции содорегенерационных котлов

Кроме этого, нормами ст. 6 Федерального закона Российской Федерации от 07.07.2003г. № 126-ФЗ «О связи» установлено, что организации связи вправе осуществлять строительство, эксплуатацию средств связи и сооружений связи при наличии соответствующего договора с собственником или иным владельцем зданий. При этом собственник или иной владелец вправе требовать от организации соразмерную плату за пользование этим имуществом, если иное не предусмотрено федеральным законом. Подобный вывод содержится и в правовой позиции Верховного суда РФ, изложенной в определении от 04.07.2016г. № 304-КГ16-613.

270F

Таким образом, принимая во внимание вышеизложенное, доводы операторов связи о том, что наличие у ряда жителей многоквартирного дома интереса в доступе в сеть Интернет и заключение частью собственников договоров на предоставление таких услуг с оператором связи является необоснованным и вовсе не означает, что оператор связи вправе по своему усмотрению размещать оборудование в отсутствие согласия собственников помещений в таком доме и без внесения соразмерной платы, взимаемой в интересах всех собственников.

Исследование материалов судебной практики показало, что аналогичных выводов придерживаются и судьи некоторых других округов — Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.02.2018 № Ф04-6250/2016 по делу № А45-2794/2016, Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 03.11.2017 № Ф04-4200/2017 по делу № А27-22536/2016, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22.08.2017 № Ф09-3748/2017 по делу № А76-27416/2016, Определение ВС РФ от 05.03.2018 № 304-ЭС18-160, Определение ВС РФ от 29.08.2017 № 309-ЭС17-11256 и др.

Источник

Провайдер должен платить собственникам за монтаж оборудования в МКД

Провайдеры связи без разрешения собственников устанавливают на крышах домов своё оборудование, протягивают провода в подъездах. Недовольные владельцы помещений обращаются за помощью сперва в управляющие компании, а затем и в суд, чтобы отстоять своё право на общее имущество. И суд их поддерживает.

Установка оборудования в МКД без согласия собственников

Провайдеры связи считают, что для установки и эксплуатации оборудования на крышах и в подъездах домов согласие собственников помещений многоквартирных домов необязательно. Своё мнение они аргументируют тем, что оборудование устанавливается на благо собственников: для оказания услуг связи.

Существует судебная практика, которая поддерживает позицию провайдеров, например, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 05.03.2015 № А50-4669/2014.

Верховный Суд РФ же в определении от 01.03.2018 № 306-КГ17-17056 придерживается противоположного мнения. Разберёмся, почему.

Преимущества, недостатки и правила содержания мусоропроводов в МКД

Согласие собственников на монтаж оборудования провайдера

Крыши, коридоры и межквартирные площадки относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД (ст. 36 ЖК РФ, п. 2 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491). Такое имущество принадлежит собственникам помещений в МКД на праве общей долевой собственности.

Вопросы, связанные с распоряжением общим имуществом решаются на общих собраниях собственников помещений (письмо Минстроя РФ от 23.07.2015 № 22876-АЧ/04).

Согласно ст. 45 Федерального закона от 07.07.2003 N 126-ФЗ, для использования провайдером связи общего имущества многоквартирного дома нужно провести общее собрание и принять решение квалифицированным большинством голосов, т.е ⅔. На собрании собственники могут определить размер арендной платы и кому они предоставят в аренду имущество.

Заключение частью жителей договоров на предоставление услуг связи с провайдером не означает, что оператор связи вправе размещать оборудование в технических и иных помещениях дома в отсутствие решения общего собрания собственников.

Порядок установки и оплаты домофона в многоквартирном доме

УО не может самостоятельно заключить договор с провайдером

Управляющая организация ограничена в правах по пользованию и распоряжению общим имуществом МКД. Решение о порядке использования помещений, относящихся к общему имуществу, может принять только общее собрание собственников такого дома (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Самостоятельно управляющая организация не может:

  • запретить провайдерам устанавливать своё оборудование в помещениях, относящихся к общему имуществу МКД;
  • требовать от провайдера оплаты за размещение оборудования;
  • заключить с провайдером договор на размещение оборудование.

Если собственники на общем собрании наделили УО полномочиями распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, она может выполнить любое из этих действий без предварительного согласования.

Такой позиции придерживается Верховный Суд РФ в определениях от:

  • 11.09.2017 № 305-АД17-6347,
  • 22.11.2016 № 305-КГ16-3100,
  • 04.07.2016 № 304-КГ16-1613.

Плата за пользование общим имуществом

Право собственности позволяет собственнику помещения в МКД извлекать доход из принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ). Следовательно, если крышей дома пользуются провайдеры, собственники помещений такого дома могут требовать его вносить плату за пользование имуществом, находящимся в их общедолевой собственности, даже если оборудование необходимо установить для оказания услуг собственникам, проживающим в доме.

Размер арендной платы собственники устанавливают самостоятельно. Отметим, что право передать общее имущество в бесплатное пользование у собственников также имеется.

Могут ли отличаться тарифы на СОИ для жилых и нежилых помещений в МКД

Выводы

ВС РФ указал, что согласие общего собрания собственников обязательно для установки оборудования в помещениях, относящихся к общему имуществу собственников помещений в МКД.

Собственники могут взимать с провайдеров плату за пользование общим имуществом дома. Размер такой платы они устанавливают на общем собрании ⅔ голосов.

Источник

Верховный суд разъяснил правила установки интернет-оборудования в домах

Фото: Фото ИТАР-ТАСС/ Владимир Смирнов

Интернет-провайдеры могут устанавливать оборудование в многоквартирных домах только с согласия жильцов. Право собственников квартир распоряжаться общедомовым имуществом предусмотрено законодательством. Такое разъяснение дал Верховный суд (определение от 01.03.2018 N 306-КГ17-17056), сообщает «Российская газета».

Читайте также:  Раздел Работа по специальности Менеджер по продажам оборудования

По закону собственники совместно владеют и распоряжаются общим имуществом дома, в том числе стенами, чердаком и крышей. Многие из них не знают, что интернет-провайдеры платят за размещение в этих местах интернет-оборудования, пишет издание.

«В большинстве случаев разговор об этом ведется с управляющей компанией. И деньги растворяются на счетах УК. Это часто темная история», — пояснила газете исполнительный директор центра «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева. Некоторые управляющие компании заключают договоры без согласия собственников, подтвердил эксперт центра федеральных и региональных программ Высшей школы госуправления РАНХиГС Игорь Кокин.

Раньше многие жильцы сталкивались со сложностями подключения к определенной компании, поскольку этому препятствовала УК. Теперь собственники смогут решить сами, какого провайдера и на каких условиях пустить в дом (например, того, кто оказывает наиболее качественные услуги и предлагает хорошие тарифы), отмечает газета.

Собственники могут зарабатывать и на операторах связи, которые используют крыши для размещения оборудования, на рекламных конструкциях и вывесках, если они располагаются на фасаде дома. В аренду можно сдавать подвальные помещения, а также земельный участок для размещения палаток и магазинов.

Ранее сообщалось, что Министерство строительства и ЖКХ России разработало проект новых правил содержания общего имущества жильцов в многоквартирных домах. В них прописаны порядок содержания подвалов и чердаков, крыш и фасадов, несущих конструкций, лестниц, вентиляции, общедомовых дверей и окон. Также в проекте Минстроя затронуты вопросы финансирования текущего ремонта общедомового имущества.

Источник

Спецпроекты Малой Родины

Итак, как же регулируются правоотношения между собственниками жилья и операторами связи (интернет, кабельное телевидение) и иными организациями, установившими свое оборудование или разместившими свою рекламу в помещении, относящемся к общей собственности жильцов?

В соответствии с п. 3 ст. 6 Закона о связи[1] организации связи по договору с собственником или иным владельцем зданий, сооружений могут осуществлять на них строительство, эксплуатацию средств связи и сооружений связи. При этом собственник или иной владелец указанного недвижимого имущества вправе требовать от организации связи соразмерную плату за пользование этим имуществом.

Как регулируются правоотношения между собственниками жилья и операторами связи(интернет, кабельное телевидение)?

Итак, как же регулируются правоотношения между собственниками жилья и операторами связи (интернет, кабельное телевидение) и иными организациями, установившими свое оборудование или разместившими свою рекламу в помещении, относящемся к общей собственности жильцов?

В соответствии с п. 3 ст. 6 Закона о связи [1] организации связи по договору с собственником или иным владельцем зданий, сооружений могут осуществлять на них строительство, эксплуатацию средств связи и сооружений связи. При этом собственник или иной владелец указанного недвижимого имущества вправе требовать от организации связи соразмерную плату за пользование этим имуществом.

Если здание или сооружение принадлежит одному лицу, то с ним достаточно заключить договор, в котором предусмотрены условия использования недвижимого имущества оператором связи и порядок расчетов сторон. Однако прокладка коммуникаций в подъездах и подвалах многоквартирного дома, а также размещение оборудования связи на чердаках и технических этажах имеет некоторые особенности. Главная определена тем, что данные объекты являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме [2] . Жилищный кодекс Российской Федерации допускает передачу объектов общего имущества в пользование иным лицам только на основании решения собственников помещений в многоквартирном доме, принятом на общем собрании, и только в том случае, если это не нарушает прав и законных интересов граждан и юридических лиц [3] .

Действительно, принятие решения о передаче в пользование общего имущества находится в компетенции общего собрания собственников [4] . Законность такого решения обусловлена особым порядком его принятия — голосов «за» должно быть отдано не менее 2/3 от общего числа голосов собственников помещений [5].

Как известно, жилищное законодательство предполагает, что собственники дома должны выбрать способ управления домом (непосредственное управление; ТСЖ, ЖК или иной специализированный потребительский кооператив; управление управляющей организации). Они вправе передавать объекты общего имущества в пользование оператору связи независимо от выбранного способа управления домом.

Отметим, что в разделе VI ЖК РФ предусмотрены положения, касающиеся управления домом ТСЖ. Одна из целей создания ТСЖ — распоряжение общим имуществом в установленных законодательством пределах [6] . В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме [7] . Принятие решения о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме отнесено к компетенции общего собрания членов ТСЖ [8] и требует также не менее 2/3 от общего числа голосов членов ТСЖ [9].

Возникает вопрос: чем руководствоваться при принятии решения о передаче общего имущества в пользование в доме, которым управляет ТСЖ (пп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК или пп. 12 п. 2 ст. 145 ЖК РФ)?

Специалисты считают, что данное противоречие должно быть разрешено в пользу общего собрания собственников помещений как органа управления домом в целом , а не только как органа управления ТСЖ.

Получается, что обязательное условие законности договора о передаче объектов общего имущества в пользование оператору связи — наличие решения общего собрания собственников помещений. В противном случае договор, подписанный, например, председателем ТСЖ, является недействительной сделкой, заключенной с превышением полномочий, установленных законом [10] .

Читайте также:  Все предприниматели Днепропетровска или Днепропетровской области бесплатно получают

Многие операторы связи, несмотря на прямое предписание Жилищного кодекса, нередко пытаются обойти процедуру общего собрания, монтируют сети и оборудование и уже задним числом предлагают жильцам подписать документ, в котором выражается их согласие на проведение строительно-монтажных и ремонтных работ и размещение оборудования (ни о какой плате за это речь, конечно же, не идет). Если эти жильцы уже успели подключиться к сетям связи, оператор полагает, что они тем самым выразили свое согласие. Однако это не так. Для законного пользования общим имуществом недостаточно договоров, подписанных даже всеми без исключения собственниками помещений. Жилищный кодекс требует, чтобы решение было принято на их общем собрании, и предъявляет к процедуре проведения такого собрания жесткие требования, невыполнение которых может служить основанием для отмены принятого на нем решения [11] .

Таким образом, если оператор связи не провел очное собрание либо не организовал заочное голосование в строгом соответствии с порядком, предусмотренным Жилищным кодексом [12] , то заинтересованное лицо, а именно собственник помещения, вправе обжаловать действия исполнителя услуг по использованию общего имущества.

Следует отметить, что наряду с представленным подходом к правовым основам использования общего имущества оператором связи существует и иное, более выгодное для оператора связи, мнение, которое заключается в следующем. Общее имущество в рассматриваемой ситуации используется самими собственниками (не напрямую, а опосредованно), поскольку кабель прокладывается и оборудование устанавливается для оказания услуг связи именно собственникам помещений. Такая трактовка исключает необходимость проведения общего собрания и заключения договора между оператором связи и лицом, уполномоченным на это собственниками помещений. Однако специалисты не согласны с данной точкой зрения, так как оказание услуг связи является предпринимательской деятельностью оператора. Размещая свое оборудование, он преследует цель извлечения прибыли, а соответственнодействует, прежде всего , в своих интересах, а не в интересах собственников помещений.

Договор между представителем жильцов и оператором связи

Обратим внимание на то, какой договор следует заключить с ТСЖ, управляющей организацией или иным представителем собственников помещений.

Как правило, стороны заключают договор аренды. Однако такой выбор не всегда верный. Подробно это пояснил Президиум ВАС РФ [13] , рассмотрев договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания (крышу) для рекламных целей. Объектами аренды, помимо прямо перечисленных в п. 1 ст. 607 ГК РФ, могут быть только непотребляемые вещи . Причем передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости , который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может признаваться объектом аренды.

Предметом договора, на основании которого лицо получило право использовать крышу здания для размещения рекламы, является предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит законодательству, а отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора. Применительно к оказанию услуг связи стороны могут заключить договор, не предусмотренный законом (п. 2 ст. 421 ГК РФ), предметом которого является размещение сетей и оборудования.

Таким же образом правоотношения между оператором и собственниками помещений по поводу размещения оборудования связи в отдельных помещениях дома (являющихся общим имуществом), а также прокладки кабельной сети в доме нельзя признать арендными, за исключением случая, когда отдельное помещение выделяется в полное владение оператора и никем, кроме него, не используется (например, если так называемая колясочная передается в исключительное владение оператора связи).

[1] — Федеральный закон «О связи» от 7 июля 2003 г. N 126-ФЗ;

[2] — п. 1 ст. 36 ЖК РФ;

[3] — п. 4 ст. 36 ЖК РФ;

[4] — пп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ;

[5] — п. 1 ст. 46 ЖК РФ;

[6] — п. 1 ст. 135 ЖК РФ;

[7] — пп. 1 п. 2 ст. 137 ЖК;

[8] — пп. 12 п. 2 ст. 145 ЖК РФ;

[9] — п. 4 ст. 146 ЖК РФ;

[10] — ст. 168 ГК РФ, п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.05.1998 N 9, Определение ВАС РФ от 24.07.2008 N 9368/08;

[11] — п. 6 ст. 46 ЖК РФ;

[12] — ст. 44 — 48 ЖК РФ;

[13] — п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66;

При написании статьи использовались следующие источники:

1. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 №188-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 31.12.2005 N 199-ФЗ, от 18.12.2006 N232-ФЗ, от 29.12.2006 N 250-ФЗ, от 29.12.2006 N 251-ФЗ, от 29.12.2006 N 258-ФЗ, от 18.10.2007 N 230-ФЗ, от 24.04.2008 N 49-ФЗ, от 13.05.2008 N 66-ФЗ, от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 03.06.2009 N 121-ФЗ, от 27.09.2009 N 228-ФЗ, от 23.11.2009 N 261-ФЗ, от 17.12.2009 N 316-ФЗ, от 04.05.2010 N 70-ФЗ, от 27.07.2010 N 237-ФЗ, от 30.11.2010 N 328-ФЗ, от 04.06.2011 N 123-ФЗ, 18.07.2011 N 242-ФЗ);

2. «Услуги связи: бухгалтерский учет и налогообложение», N 1, январь-февраль 2009 г.;

Источник